Chcesz domagać się odszkodowania od dewelopera za wady stwierdzone w zakupionym domu jednorodzinnym lub mieszkaniu? Po zakupie nieruchomości nie masz zaufania do dewelopera i wolisz, żeby inny wykonawca dokonał napraw na koszt dewelopera? Co zrobić i jakie masz uprawnienia dowiesz się w tym wpisie!
Rękojmia za wady, gwarancja a odszkodowanie od dewelopera, czy to się wyklucza?
Podstawowe uprawnienia jakie przysługują nabywcy w stosunku do dewelopera mogą wynikać z:
- przepisów Kodeksu Cywilnego o rękojmi za wady,
- gwarancji, jeżeli została udzielona,
- przepisów Kodeksu Cywilnego z tytułu nienależytego wykonania umowy na zasadach ogólnych
W tym wpisie skupię się na odpowiedzialności dewelopera wynikającej z tak zwanych zasad ogólnych, a przede wszystkim na odpowiedzialności odszkodowawczej.
Jeżeli chcesz się dowiedzieć więcej na temat różnych podstaw odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości, możesz przeczytać o tym tutaj.
Więcej informacji na temat odpowiedzialności dewelopera opartej na rękojmi za wady lub gwarancji możesz uzyskać w tym wpisie.
Jak wynika z orzecznictwa uprawniony może domagać się uprawnień z tytułu rękojmi za wady, a także naprawienia szkody i uprawnienia ta się co do zasady nie wykluczają. To do uprawnionego należy wybór z jakiego uprawnienia chce skorzystać.
Oczywiście, jeżeli jakaś wada została naprawiona, to nie możemy domagać się odszkodowania za jej naprawę, w sytuacji, kiedy wszelkie koszty poniósł bezpośrednio deweloper. Jeżeli nie chcemy, aby to deweloper lub jego podwykonawca wykonał naprawę, bo nie mamy do nich zaufania, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby zlecić wykonanie naprawy innemu wykonawcy i domagać się z tego tytułu zwrotu kosztów od dewelopera.
Jeżeli przy okazji naprawy ponieśliśmy lub musi ponieść jakieś dodatkowe wydatki, albo mamy innego rodzaju szkodę związaną np. z utraconym zarobkiem, to pomimo wykonania naprawy w oparciu o rękojmię możemy się domagać również odszkodowania.
Reasumując – możemy wybrać uprawnienia, z których korzystamy i co do zasady możemy domagać się napraw lub odszkodowania, ale w niektórych sytuacjach skorzystanie z jednego uprawnienia, sprawi, że inne po prostu wygaśnie. Wszystko zależy od konkretnego stanu faktycznego.
Zasady ogólne, czyli jakie? Czego mogę domagać się od dewelopera w ramach odpowiedzialności na zasadach ogólnych?
Często spotyka się sformułowanie „odpowiedzialność na zasadach ogólnych” i pod tym pojęciem kryją się ogólne uprawnienia wynikające z przepisów Kodeksu Cywilnego, które są wspólne dla różnych sytuacji.
W związku z tym, że z deweloperem zawieramy umowy – może to być umowa deweloperska, umowa rezerwacyjna czy umowa przenosząca własność – deweloper ponosi odpowiedzialność z tytułu nienależytego wykonania swoich zobowiązań wynikających z tych dokumentów.
Skoro deweloper zobowiązany jest przede wszystkim do wybudowania domu jednorodzinnego lub budynku wielorodzinnego, z którego wydzielony ma zostać nasze mieszkanie, to jeżeli z tego zobowiązania wywiąże się nieprawidłowo, możemy domagać się naprawienia powstałej z tego tytułu szkody.
Z odpowiedzialnością na zasadach ogólnych będziemy mieli do czynienia również wtedy, jeżeli deweloper w ogóle nie wywiązuje się ze swojego zobowiązania i chcielibyśmy odstąpić od umowy. Musimy jednak pamiętać, że tzw. ustawa deweloperska wprowadza specyficzny tryb odstąpienia od umowy i stanowi on przepis szczególny w stosunku do ogólnych unormowań Kodeksu Cywilnego.
Czego możemy domagać się od dewelopera w ramach odpowiedzialności na zasadach ogólnych?
Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego poszkodowany może domagać się:
- przywrócenia stanu poprzedniego,
- zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej, czyli odszkodowania.
To z jakiego uprawnienia najlepiej skorzystać zależy oczywiście od konkretnej sytuacji.
Nieruchomość od dewelopera ma wady, czy mogę domagać się odszkodowania?
Oczywiście! W przypadku stwierdzenia wad lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zakupionego od dewelopera możesz domagać się zapłaty odszkodowania za koszty, jakie muszą zostać poniesione w celu ich naprawy.
Odszkodowanie powinno pokryć zwrot kosztów niezbędnych do doprowadzenia zakupionej nieruchomości do stanu zgodnego z:
- umową, w tym prospektem informacyjnym,
- projektem,
- zasadami wiedzy technicznej.
Więcej na temat tego, za co odpowiedzialność ponosi deweloper i na jakich zasadach, możesz przeczytać w tym wpisie: … .
Naprawienie szkody powinno doprowadzić naszą nieruchomość do takiego stanu, jakby szkoda nigdy nie wystąpiła.
Jeżeli w związku z koniecznością wykonania napraw doszło do innego rodzaju uszkodzeń, np.:
- konieczny był demontaż i ponowny montaż mebli albo urządzeń,
- zagospodarowaliśmy teren naszej nieruchomości – położyliśmy kostkę na podjeździe, zasadziliśmy rośliny w ogrodzie – a w związku z wykonanymi naprawami doszło do ich uszkodzenia,
- podczas napraw zabrudzona lub uszkodzona została elewacja domu, bądź ściany w pomieszczeniach,
- uszkodzone zostało ogrodzenie,
- konieczne było zdjęcie położonych kafelek na ścianach lub podłodze,
to również w tej sytuacji możemy domagać się naprawienia powstałej szkody. W takiej sytuacji możemy domagać się od dewelopera albo przywrócenia stanu poprzedniego, albo zapłaty odszkodowania.
Co ważne uprawnienia z rękojmi lub gwarancji możemy łączyć z uprawnieniami wynikającymi z odpowiedzialności na zasadach ogólnych.
Jeżeli domagaliśmy się napraw w oparciu o rękojmie i deweloper naprawił wadę, to równocześnie możemy na zasadach ogólnych domagać się przywrócenia stanu poprzedniego lub odszkodowania w zakresie np. uszkodzonych kafelek, czy zrujnowanego ogrodu.
Odszkodowanie za wady fizyczne – niezgodność z zasadami wiedzy technicznej
Jeżeli nasza nieruchomość posiada wady fizyczne, polegające przede wszystkim na wykonaniu prac budowlanych niezgodnie z zasadami wiedzy technicznej (np. krzywe ściany, nieprawidłowo przyklejony styropian na elewacji, wadliwie wykonana izolacja przeciwwodna powodująca powstawanie wilgoci wewnątrz), to odszkodowanie należy się w takiej wysokości, jakie koszty będzie trzeba ponieść, żeby wykonawca poprawił prace.
Odszkodowanie powinno przy tym pokryć wszelkie wydatki, w tym związane z pracami przygotowawczymi, zabezpieczeniem, aż po zagospodarowanie odpadów i posprzątanie.
Odszkodowanie za niezgodność nieruchomości z projektem
Wady mogą polegać na tym, że nieruchomość wybudowano niezgodnie z projektem, np. poprzez zastosowanie zbyt cienkiej lub nieprawidłowej klasy izolacji, niewykonania przewidzianego w projekcie drenażu opaskowego, odbiegające od projektu zagospodarowanie terenu. W takiej sytuacji również można domagać się zapłaty odszkodowania za koszty niezbędne do przywrócenia nieruchomości do stanu zgodnego z projektem.
Może okazać się, że przywrócenie budynku do stanu zgodnego z projektem będzie bardzo kosztowne lub nawet niemożliwe, ze względu na konieczność np. ingerencji w inne lokalu lub części wspólne.
W takiej sytuacji warto zastanowić się nad skorzystaniem z prawa do obniżenia ceny.
Należy jednocześnie pamiętać, że wykonanie budynku niezgodnie z projektem budowlanym jest naruszeniem przepisów prawa budowlanego i rozpatrywane jest jako samowola budowlana, co stanowi nie tylko wadę fizyczną nieruchomość, ale też wadę prawną.
Odszkodowanie za niezgodność z umową lub prospektem informacyjnym
Odszkodowania możemy domagać się również w sytuacji, kiedy zakupiony dom lub mieszkanie jest niezgodne z umową. W przypadku umów deweloperskich kluczowym dokumentem, który zawiera szereg informacji technicznych jest prospekt informacyjny. Odszkodowanie może być należne sytuacji, w której sprzedana nieruchomość odbiega od informacji przedstawionych w umowie lub prospekcie, np. wykorzystano gorszy materiał albo gorszą technologię wykonania, bądź miejsce postojowe znajduje się w innym miejscu, niż w załączniku do umowy deweloperskiej.
Podobnie jak w przypadku niezgodności z projektem może okazać się, że usunięcie tego typu wad jest niemożliwe lub znacznie utrudnione, w której to sytuacji najlepszym rozwiązaniem może okazać się obniżenie ceny.
Czy poza odszkodowaniem za same wady mogę domagać się jeszcze naprawienia innych szkód?
Skoro naprawienie szkody powinno doprowadzić naszą nieruchomość do takiego stanu, jakby szkoda nigdy nie wystąpiła możemy również domagać się naprawienia innych szkód, nie tylko bezpośrednio dotyczących naprawy stwierdzonych wad, ale również bezpośrednio z nich wynikających, np.:
- Jeżeli z powodu wad nie mogliśmy korzystać z nieruchomości i ponieśliśmy koszty wynajmu, albo utraciliśmy zarobek z czynszu od lokatorów,
- Jeżeli w związku z wadą, np. zalaniem, uszkodzeniu uległy meble lub wyposażenie, które wymagają napraw lub wymiany,
- Możemy domagać się naprawienia wszelkich dodatkowych szkód, takich jak uszkodzona armatura, kafelki lub panele.
Ile może wynieść odszkodowanie od dewelopera?
Odszkodowanie w polskim systemie prawnym powinno prowadzić wyłącznie do naprawienia powstałych szkód i nie powinno prowadzić do wzbogacenia pokrzywdzonego.
To w jakiej wysokości odszkodowanie należy się w danej sytuacji zależy od zakresu stwierdzonych wad i koniecznych do wykonania napraw.
Poza kosztem wykonania samych napraw, możemy domagać się zwrotu kosztów wszelkich czynności przygotowawczych oraz utylizacji odpadów czy sprzątania. Dodatkowo odszkodowanie może pokryć wszelkie inne straty i utracone korzyści, pozostające w związku z samym procesem przeprowadzenia naprawy.
Jeżeli decydujemy się na dochodzenie odszkodowania po wykonaniu już napraw przez innego wykonawcę, to odszkodowanie, którego możemy się domagać powinno być równe wartości prac tego kolejnego wykonawcy, co dokumentować powinny np. faktury.
Należy pamiętać, żeby przed wykonaniem napraw dobrze udokumentować powstałe wady.
Istnieje możliwość domagania się odszkodowania również przed wykonaniem napraw wedle rynkowej wartości ich przeprowadzenia.
Przy określeniu wartości odszkodowania warto skorzystać z pomocy specjalisty – kosztorysanta lub rzeczoznawcy budowlanego.
W jaki sposób domagać się należnego odszkodowania od dewelopera?
Jeżeli ustaliliśmy już jaką wartość szkody ponieśliśmy i chcemy domagać się odszkodowania od dewelopera, to kolejnym krokiem jest wysłanie wezwania do zapłaty.
Jakie elementy powinniśmy określić w wezwaniu?
- Opisanie jakie wady stwierdziliśmy w naszym domu lub mieszkaniu,
- Kwotę należnego odszkodowania,
- Termin płatności,
- Numer rachunku bankowego, na jaki powinna wpłynąć kwota odszkodowania.
