Po zakupie domu jednorodzinnego od dewelopera okazało się, że ma on wady? Lokal mieszkalny nabyty od dewelopera okazał się niezgodny z prospektem informacyjnym? Zastanawiasz się jakie masz uprawnienia? Ten wpis jest właśnie dla Ciebie!
Czego mogę oczekiwać od dewelopera zgodnie z umową deweloperską?
Zgodnie z ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tak zwaną ustawą deweloperską, zobowiązanie dewelopera wynikające z umowy deweloperskiej polega na wybudowaniu domu mieszkalnego jednorodzinnego lub budynku mieszkalnego wielorodzinnego, a następnie przeniesieniu własności domu lub lokalu mieszkalnego na nabywcę.
Szczegółowe zobowiązania dewelopera zawiera umowa deweloperska oraz prospekt informacyjny. Istotny jest zwłaszcza ten drugi dokument, w którym powinny znaleźć się informacje dotyczące:
- Nieruchomości,
- Planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy,
- Pozwolenia na budowę,
- Powierzchni użytkowej nieruchomości i sposobu jej pomiaru,
- Standardu wykonania budynku,
- Standardu wykończenia części wspólnych oraz terenu wokół budynku.
Deweloper zobowiązany jest również do wykonania budynku zgodnie z projektem budowlanym, który powinien udostępnić nabywcy przed zawarciem umowy deweloperskiej.
Wykonane przez dewelopera budynki muszą być wykonane również zgodnie z przepisami oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej.
Kiedy nieruchomość zakupiona od dewelopera ma wady?
Przede wszystkim o wadach nieruchomości od dewelopera możemy mówić w sytuacji, kiedy stwierdzimy:
- wady fizyczne (np. cieknący dach, wilgoć podciągającą od fundamentów, pękające ściany, niedziałająca instalacja ogrzewania podłogowego)
- wady prawne (np. niewykreślona hipoteka obciążająca naszą nieruchomość, zbudowanie części budynku na cudzym gruncie, wykorzystanie kradzionych materiałów budowlanych, sprzedaż miejsca postojowego dla niepełnosprawnych)
- zbyt małą powierzchnię użytkową, względem tej ujawnionej w umowie deweloperskiej lub prospekcie informacyjnym,
- niezgodność budynku z projektem budowlanym (np. wykonanie innych lub gorszych niż zaprojektowane elementów budynku, bądź zastosowanie gorszych niż projektowane materiałów budowlanych),
- niezgodność z prospektem informacyjnym (np. zastosowanie innego – gorszego niż przewidziany w prospekcie materiału budowlanego),
- niezgodność z umową deweloperską (np. wykonanie innego niż załączony do umowy zagospodarowania terenu nieruchomości wspólnej).
W sytuacji stwierdzenia, że nasz lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny zakupiony od dewelopera posiada któreś z wyżej wymienionych wad, może skorzystać między innymi z uprawnień z tytułu rękojmi za wady lub z tytułu udzielonej gwarancji.
Jakie przysługują mi uprawnienia z tytułu rękojmi za wady w stosunku do dewelopera?
Do uprawnień, z których można skorzystać w ramach rękojmi za wady należą:
- Żądanie wykonania napraw,
- Żądanie wymiany na wolne od wad,
- Prawo do obniżenia ceny,
- Prawo do odstąpienia od umowy.
Żądanie wykonania napraw lub wymiany rzeczy na wolną od wad
Pierwszym uprawnieniem jakie przysługuje nabywcy jest prawo do domagania się od dewelopera wykonania koniecznych napraw, tak aby doprowadzić lokal lub dom do stanu zgodnego z zasadami wiedzy technicznej, projektem oraz umową.
Jeżeli w naszym lokalu lub domu stwierdzimy wady natury estetycznej, również może to stanowić podstawę do żądania wykonania niezbędnych napraw. W niektórych sytuacjach np. w przypadku sposobu wykonania tynków, subiektywne odczucie, że jakieś prace nie są ładne, nie będzie wystarczające dla uznania ich za wadliwe, jeżeli wykonane zostały zgodnie z obowiązującą w tym zakresie normą.
W sytuacji wystąpienia po zakupie nieruchomości wad, takich jak pękające ściany, pojawiająca się wilgoć, cieknący dach lub niedziałające ogrzewanie podłogowe, możemy domagać się ich naprawienia od dewelopera.
Równolegle przysługuje prawo do żądania wymiany rzeczy wadliwej na wolną od wad. Kiedy stwierdzimy wadliwe działanie pieca lub pompy ciepła, albo porysowane okna, zwłaszcza jeżeli naprawa do zadowalającego stanu nie będzie możliwa, nabywcy przysługuje prawo do żądania wymiany rzeczy na taką, która nie posiada wad lub usterek.
To które z uprawnień wybrać zależy w dużej mierze od charakteru stwierdzonej wadliwości. Należy pamiętać, że w przypadku zakupu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego od dewelopera mamy pełne prawo oczekiwać, aby nasza nieruchomość odpowiadała współczesnym standardom, jakich możemy wymagać od nowych nieruchomości. Jeżeli rozwiązanie w postaci naprawy nie będzie prowadziło do uzyskania prawidłowego efektu zarówno w sensie technicznym, jak i estetycznym, to nie musimy dokonywać odbioru takiej naprawy.
Niezależnie od domagania się stosownych napraw, jeżeli w związku z powstaniem wad ponieśliśmy jakąś szkodę np. w związku z brakiem możliwości korzystania z nieruchomości, uszkodzeniami bądź koniecznością demontażu i ponownego montażu urządzeń, albo mebli, niezależnie od przeprowadzonych napraw możemy domagać się odszkodowania.
O tym w jakich przypadkach i w jakiej wysokości odszkodowania możesz się domagać od dewelopera napisałem tutaj.
Jaki termin ma deweloper na wykonanie napraw?
Jeżeli domagamy się wykonania napraw w oparciu o rękojmię za wady, czyli w sytuacji, w której jesteśmy już właścicielem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, do termin wykonania napraw nie znajdują zastosowania przepisy ustawy deweloperskiej, tylko ogólne zasady Kodeksu Cywilnego. Inne uregulowania mogą jednocześnie wynikać z umowy zawartej z deweloperem, ale nie mogą one być gorsze dla konsumenta niż te, które przewidują przepisy prawa.
W związku z tym, że przepisy regulujące odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości są bardzo ogólne, wynika z nich tylko tyle, że deweloper jest zobowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
W praktyce najlepiej jest zakreślić odpowiedni termin składając reklamację.
Prawo do obniżenia ceny nieruchomości
Jeżeli zakupiona od dewelopera nieruchomość ma wady możemy również domagać się obniżenia ceny. Obniżona cena powinna pozostawać w takim stosunku do ceny pierwotnej, w jakim wartość nieruchomości z wadą pozostaje do wartości nieruchomości bez wady.
Kiedy warto skorzystać z uprawnienia do obniżenia ceny?
Najczęściej z uprawnienia do obniżenia ceny korzysta się w sytuacji wykrycia wady, której usunięcia albo jest niemożliwe, albo jest znacząco utrudnione, a jednocześnie jej pozostawienie nie zagraża życiu lub zdrowiu.
Typowymi sytuacjami, kiedy zastosowanie znajdzie obniżenie ceny nieruchomości zakupionej od dewelopera, jest przede wszystkim zbyt mała powierzchnia użytkowa. Wyliczenie wartości obniżenia jest w tej sytuacji proste i jeżeli zgadzamy się na niższą powierzchnię, to przysługuje nam adekwatny zwrot ceny za brakujące metry.
Z obniżenia ceny można skorzystać również w przypadku wad polegających na niezachowaniu płaszczyzny ścian lub prawidłowych kątów pomiędzy ścianami. Wymagania w tej kwestii regulowane są właściwymi normami, przy czym w przypadku przekroczenia norm odchyłu lub kątów naprawa może być bardzo utrudniona, bądź wręcz niemożliwa. Równocześnie tego typu wada może przełożyć się na wzrost kosztów prac wykończeniowych.
Bardzo często proporcja obniżenia ceny jest ciężka do oszacowania. Jednocześnie nie należy mylić kosztów niezbędnych do naprawienia wady z wartości obniżenia ceny (chociaż w niektórych przypadkach te roszczenia mogą być zbieżne).
Jeżeli jesteśmy zainteresowani zwrotem kosztów naprawy lub odszkodowaniem za podwyższone koszty prac wykończeniowych, związanych np. z prostowaniem ścian, to bardziej właściwe będzie domaganie się od dewelopera odszkodowania.
Więcej na temat odpowiedzialności odszkodowawczej dewelopera możesz przeczytać we wpisie tutaj.
Prawo do odstąpienia od umowy z deweloperem w związku z wadami nieruchomości
Uprawnienie do odstąpienia od umowy przenoszącej własność nieruchomości nabytej od dewelopera w związku ze stwierdzonymi wadami jest prawem najdalej idącym i przysługuje, jeżeli:
- Stwierdzone wady są istotne lub
- Pomimo podjęcia przez dewelopera próby wykonania napraw, wady nadal występują lub ponownie się ujawniły.
Zasadniczo za wady istotne w przypadku nieruchomości zakupionej od dewelopera uznawać będziemy sytuację, w której:
- Nieruchomość nie nadaje się do użytku zgodnie z przeznaczeniem albo jej użytkowanie w związku ze stwierdzonymi wadami zagraża życiu lub zdrowiu,
- Budynek został wykonany niezgodnie z projektem.
Jeżeli chcesz dowiedzieć się które wady uznajmy za istotne, to więcej na ten temat możesz przeczytać w tym wpisie: … .
Powyższe sytuacje dotyczą uprawnienia do odstąpienia od umowy w oparciu o odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady i dotyczą sytuacji po nabyciu nieruchomości. Prawo do odstąpienia od umowy może przysługiwać też w innych sytuacjach, a dodatkowo odstąpić można również od umowy deweloperskiej, jeszcze przed nabyciem nieruchomości.
Jaki jest skutek odstąpienia od umowy z deweloperem?
W przypadku skorzystania z prawa do odstąpienia od umowy zawartej z deweloperem powstaje sytuacja taka, jakby umowa nigdy nie została zawarta. Nabywca zobowiązany jest do przeniesienia na dewelopera własności nieruchomości, natomiast deweloper zobowiązany jest do zwrotu wpłaconej ceny.
Niezależnie od zwrotu ceny, jeżeli w związku z powstałymi wadami ponieśliśmy jakieś wydatki lub straty, możemy domagać się od dewelopera naprawienia powstałej szkody np. za utracone meble wykonane na wymiar, brak możliwości korzystania z nieruchomości, czy też w związku z koniecznością poniesienia wyższych kosztów zakupu nowej nieruchomości. Więcej na ten temat napisałem we wpisie tutaj.
Jaki termin ma deweloper na udzielenie odpowiedzi na naszą reklamację lub oświadczenie o obniżeniu ceny?
Deweloper powinien udzielić odpowiedzi nabywcy, który jest konsumentem w terminie 14 dni.
Po upływie tego terminu uznaje się, że deweloper pozytywnie rozpatrzył żądanie wykonania napraw, wymiany rzeczy na wolną od wad albo obniżenie ceny.
Co ważne, aby odnieść skutek oświadczenie o obniżeniu ceny musi wskazać konkretną kwotę o jaką obniżona została cena.
Jaki mam termin na zgłoszenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zakupionego od dewelopera
Deweloper odpowiada za wady nieruchomości przez okres 5 lat od dnia wydania nieruchomości nabywcy.
Jeżeli co innego nie wynika z umowy przenoszącej własność, to termin na zgłoszenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości zakupionej od dewelopera, nie jest uzależniony od podpisania samej umowy, a od momentu przejęcia nieruchomości. Typowo momentem tym jest chwila podpisania protokołu odbioru lokalu.
W sytuacji, w której zwróciliśmy się do dewelopera o wykonania napraw albo o wymianę rzeczy na wolną, ale nie wywiązał się z tego zobowiązania, termin 5 lat na złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny lub o odstąpieniu od umowy, rozpoczyna swój bieg od momentu, w którym upłynął termin na wykonanie napraw, bądź naprawę.
Kiedy wytoczyliśmy przeciwko deweloperowi sprawę przed sądem korzystając z jednego z uprawnień, np. domagamy się naprawy wadliwej posadzki, nie musimy się martwić, ponieważ na czas prowadzenia procesu, terminy na skorzystanie z pozostałych uprawnień ulegają zawieszeniu, czyli nie biegną.
Co to oznacza w praktyce? Jeżeli pomimo nakazu sądu deweloper nie wykona niezbędnej naprawy, to nawet jeżeli proces będzie trwał ponad 5 lat i tak nie upłynie nam termin do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny lub do odstąpienia od umowy.
Termin 5 lat nie znajduje zastosowania do szczególnej kategorii wad, czyli takich, które deweloper podstępnie zataił. Co to znaczy? Zasadniczo, jeżeli deweloper wiedział o występowaniu jakiejś wady, a równocześnie jej stwierdzenie nie było oczywiste, tylko pozostawała ona ukryta (np. wady wykonania konstrukcji dachu, albo nieprawidłowe zbrojenie stropów), to nabywcy i tak przysługują uprawnienia z tytuł rękojmi za wady, nawet jeżeli upłynął już termin 5 lat.
To nabywca musi wykazać, że deweloper podstąpienie zataił wadę.
Jakie uprawnienia przysługują mi z tytułu gwarancji w stosunku do dewelopera?
Podstawowa różnica pomiędzy gwarancją a rękojmią za wady jest taka, że udzielenie gwarancji na nieruchomość jest dobrowolne. Jeżeli umowa deweloperska lub umowa przenosząca własność nie zawiera zobowiązania dewelopera, w którym udziela gwarancji, to ona nam po prostu nie przysługuje.
Dokument, w którym udzielona zostaje gwarancja, powinien zawierać jej warunki, w tym zakres przysługujących nabywcy uprawnień oraz termin na jaki gwarancja została udzielona.
Jeżeli została udzielona gwarancja, ale nie określono jej szczegółowych warunków, to zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego:
- Nabywcy przysługuje uprawnienie do żądania naprawy lub wymiany rzeczy na wolną od wad,
- Termin gwarancji to 2 lata.
W praktyce spotka się sytuacji, że deweloperzy udzielają gwarancji na dłuższy okres (zazwyczaj jest to okres 5 lat, tak samo jak w przypadku rękojmi).
Często gwarancje udzielane na nieruchomości deweloperskie obwarowane są licznymi wymaganiami dotyczącymi sposobu postępowania z nieruchomością, które ujmowane są w postaci instrukcji korzystania z nieruchomości. Gwarancja może być również uzależniona od dokonywania przeglądów urządzeń zainstalowanych w lokalu lub domu, np. kotłów gazowych czy pomp ciepła.
Czy deweloper może wyłączyć lub ograniczyć swoją odpowiedzialność?
O ile udzielenie gwarancji jest dobrowolne i deweloper może wprowadzić ograniczenia, to wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady w stosunku do konsumenta jest niedopuszczalne.
Nawet jeżeli postanowienie o wyłączeniu odpowiedzialności znajdzie się z jakiegoś powodu w umowie przenoszącej własność lub umowie deweloperskiej, to nie będzie ono skuteczne w stosunku do konsumenta i możliwe jest domaganie się pełnej ochrony swoich praw.
Moje mieszkanie lub dom od dewelopera ma stwierdzone wady, co dalej?
Po stwierdzeniu, że w mieszkaniu lub domu zakupionym od dewelopera występują wady, jeżeli chcemy skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi lub gwarancji zacząć należy od złożenia reklamacji.
Co napisać w reklamacji do dewelopera?
Podstawowe kwestie, jakie powinny się znaleźć w zgłoszeniu, to:
- opisanie jakiej nieruchomości dotyczy nasza reklamacja,
- jakie wady stwierdziliśmy,
- czego domagamy się od dewelopera, tzn. z których uprawnień chcemy skorzystać,
- w jakim terminie oczekujemy np. wykonania napraw.
Często stwierdzenie wad, a przede wszystkim przyczyny ich występowania wymaga specjalistycznej wiedzy, dlatego warto skorzystać z pomocy osoby posiadającej stosowną wiedzą z zakresu budownictwa lub projektowania.
