Zakupiłeś dom lub lokal mieszkalny od dewelopera i okazało się, że występują w nim wady? Podczas odbioru nieruchomości od dewelopera stwierdzone zostały nieprawidłowości? Jeżeli zastanawiasz się nad tym jakie uprawnienia Ci przysługują w stosunku do dewelopera w związku z wadami domu lub lokalu mieszkalnego, to ten wpis jest dla Ciebie!

Jakie obowiązki ma deweloper w stosunku do nabywcy domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego?

Szczegółowe obowiązki dewelopera w stosunku do nabywcy określa przede wszystkim ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwana potocznie ustawą deweloperską, postanowienia umowy deweloperskiej oraz prospekt informacyjny danego przedsięwzięcia deweloperskiego.

W tym wpisie, skupimy się wyłącznie na tych aspektach, które dotyczą obowiązków dewelopera, z którym związana jest późniejsza odpowiedzialność za wady.

Podstawowym obowiązkiem dewelopera jest wybudowanie budynku wielorodzinnego lub jednorodzinnego, a następnie przeniesienie własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na nabywcę. Wraz z własnością lokalu mieszkalnego deweloper zobowiązany jest przenieść własność udziału w nieruchomości wspólnej, natomiast wraz z domem jednorodzinnym – własności gruntu pod domem.

Konkretne ustalenia dotyczące tego jaka nieruchomość ma finalnie trafić do nabywcy określają postanowienia umowy deweloperskiej oraz prospekt informacyjny. To właśnie z tych dokumentów wynika:

  • Układ oraz powierzchnia nieruchomości, a także sposób ustalenia powierzchni użytkowej,
  • Standard wykonania nieruchomości oraz części wspólnych,
  • Sposób zagospodarowania terenu,
  • Występowanie obciążeń, takich jak służebności albo umowy o podziale nieruchomości wspólnej do korzystania,
  • Jakie prawa poza samą nieruchomością będę przysługiwały nabywcy, np. do miejsc postojowych, komórek lokatorskich czy udziały w drodze dojazdowej.

W związku z tym, że deweloper zobowiązany jest do wybudowania nieruchomości, w istocie ponosi odpowiedzialność na podobnych zasadach jak wykonawca robót budowlanych. Obowiązkiem dewelopera jest takie wybudowanie budynku, aby był on zgodny z:

  • Umową deweloperską i prospektem informacyjnym,
  • Projektem budowlanym,
  • Zasadami wiedzy technicznej.

Jeżeli nasz lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny został wykonany niezgodnie z jednym z tych elementów, to możemy powiedzieć, że posiada on wady.

Więcej na temat tego czym są wady i jak je dzielimy, w szczególności czym różni się wada istotna od nieistnej, możesz dowiedzieć się w tym wpisie.

Odbiór lokalu lub domu od dewelopera. Kiedy deweloper musi naprawić wady i co zrobić, jeżeli ich nie naprawi?

Ustawa deweloperska wymaga, aby przeniesienie własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zostało poprzedzone odbiorem, którego dokonuje się w obecności nabywcy.

Z czynności odbioru spisywany jest protokół, w którym nabywca może wskazać stwierdzone wady lokalu lub domu.

W przypadku wykrycia wad nieruchomości i ujęcia ich w protokole, deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się, a w przypadku wad, które zostały przez dewelopera uznane, ma 30 dni na ich naprawienie. Co istotne, termin 30 dni biegnie od dnia podpisania protokołu przez strony, a nie od momentu, kiedy deweloper ustosunkował się do stwierdzonych wad.

Jeżeli deweloper nie naprawi wad w terminie i nie zaproponuje innego, uzasadnionego względami technicznymi termin, to nabywca wyznacza deweloperowi termin na ich usunięcie. W sytuacji, kiedy pomimo tego kolejnego terminu deweloper nie naprawił stwierdzonych wad, nabywca ma prawo usunąć wady na koszt dewelopera.

Co to oznacza w praktyce?

Nabywca powinien zlecić wykonanie niezbędnych napraw, ponieść ich koszty, a następnie może domagać się ich zwrotu od dewelopera. Dodatkowo można domagać się odszkodowania za inne poniesione w związku z tym szkody na zasadach ogólnych.

Ważne jest to, że przywołana procedura dotyczy tylko wad, które deweloper uznał w protokole odbioru.

Wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zostały wykryte dopiero po zakupie, czego można domagać się od dewelopera?

Jeżeli wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zostały stwierdzone po podpisaniu umowy przenoszącej własność masz szereg uprawnień, z których możesz skorzystać.

Zasadniczo odpowiedzialność dewelopera opiera się na trzech możliwych podstawach:

  1. Odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady,
  2. Odpowiedzialności z tytułu gwarancji, jeżeli została udzielona,
  3. Odpowiedzialności z tytułu nienależytego wykonania umowy na zasadach ogólnych.

Wybór uprawnień należy do nabywcy i zależy od tego, jaki efekt finalnie chcemy osiągnąć.

Jeżeli chcemy, aby to deweloper naprawił występujące w nieruchomości wady lub wady są tak istotne, że chcielibyśmy odstąpić od umowy i odzyskać wpłacone środki, to powinniśmy skorzystać z rękojmi lub gwarancji.

W sytuacji, kiedy sami chcemy zlecić wykonanie napraw, a następnie obciążyć dewelopera i domagać się odszkodowania, możemy skorzystać z odpowiedzialności na zasadach ogólnych.

Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady

Z tytułu rękojmi za wady nieruchomości nabytej od dewelopera możemy domagać się:

  • Naprawienia wady,
  • Wymiany rzeczy na nową,
  • Obniżenia ceny nieruchomości,

Jeżeli nieruchomość posiada wady istotne albo deweloper nie wykonał koniecznych napraw pomimo ich zgłoszenia, możemy również złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Roszczenia z tytułu rękojmi za wady możemy zgłosić deweloperowi w ciągu 5 lat od nabycia nieruchomości.

Więcej na temat odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi za wady możesz przeczytać tutaj.

Odpowiedzialność dewelopera z tytułu udzielonej gwarancji

Z odpowiedzialnością dewelopera w oparciu o gwarancję mamy do czynienia tylko wtedy, kiedy została ona przez dewelopera udzielona.

To jakie uprawnienia nam przysługują z tytułu udzielonej gwarancji powinno wynikać z umowy lub dokumentu gwarancyjnego. Gwarancja może być obwarowana pewnymi warunkami. W praktyce często spotyka się dokumenty wystawiane przez deweloperów, w których opisują zasady prawidłowego użytkowania nieruchomości. Łamanie tych zasad często powoduje utratę uprawnień gwarancyjnych.

Jeżeli deweloper udzielił nam gwarancji na nieruchomość, ale nie określił jakie uprawnienia nam przysługują, to zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego możemy domagać się:

  • Naprawy stwierdzonych wad
  • Wymiany rzeczy na nową, wolną od wad.

W sytuacji, w której nie został wskazany termin obowiązywania gwarancji, zgodnie z przepisami przyjmuje się, że została ona udzielona na 2 lata.

Dodatkowo można spotkać się jeszcze z sytuacją, w której deweloper przeniósł na nabywcę gwarancję udzieloną przez producentów określonych wyrobów lub urządzeń, takich jak stolarka drzwiowa, okienna, bramy garażowe, piece, pompy ciepła czy panele fotowoltaiczne.

Warto zwrócić na to uwagę, że często udzielona przez producentów gwarancja jest dla nabywcy korzystna i obowiązuje bardzo długo (czasem nawet kilkadziesiąt lat), ale obwarowana jest obowiązkiem regularnej konserwacji, często przez konkretne, autoryzowane podmioty.

Więcej na temat uprawnień z gwarancji w stosunku do dewelopera możesz znaleźć tutaj.

Odpowiedzialność odszkodowawcza dewelopera na zasadach ogólnych

Z tytułu występujących wad nieruchomości możemy domagać się od dewelopera także naprawienia szkody na zasadach ogólnych, w tym przede wszystkim zapłaty odszkodowania.

Odszkodowanie może przede wszystkim dotyczyć kosztów, jakie muszą zostać poniesione, aby usunąć stwierdzone wady, ale też naprawienia innych poniesionych szkód, takie jak koszty niepotrzebnego najmu czy naprawy uszkodzonych mebli bądź ogrodu.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej na temat odpowiedzialności odszkodowawczej dewelopera, możesz o tym przeczytać we wpisie tutaj.