Jesteś w trakcie budowy wymarzonego domu, ale okazała się, że wykonawca popełnił błędy? Budynek jest już ukończony, ale okazało się, że z powodu usterek nie jesteś w stanie rozpocząć prac wykończeniowych? Kierownik budowy stwierdził, że nie może odebrać danego etapu robót budowlanych? Jeżeli spotkała cię jedna z tych sytuacji to ten wpis jest właśnie dla Ciebie!

Czego mogę oczekiwać od wykonawcy robót budowlanych?

Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej.

Teoretycznie brzmi prosto, ale oczywiście „diabeł tkwi w szczegółach”. Mam w zwyczaju mówić, że budowanie to wbrew pozorom nie jest nauka ścisła i każdy, kto miał styczność z budową lub remontem, zapewne się z tym zgodzi.

Co do zasady możemy zgodnie z przepisami o umowie o roboty budowlane oczekiwać od wykonawcy, że nasz obiekt budowlany, np. dom lub budynek użytkowy, będzie zgodny z:

  1. Projektem budowlanym,
  2. Zasadami wiedzy technicznej.

Niezgodność robót budowlanych z projektem

Nie zagłębiając się w szczegóły w tym wpisie, zasygnalizuję wyłącznie, że projekt budowlany to dokument zawierający zbiór wytycznych jak dany obiekt budowlany powinien zostać wykonany, w tym projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany, projekt techniczny i inne dokumenty, których zakres i forma zależy od tego, co budujemy.

Co ważne – rozwiązania przewidziane w projekcie budowlanym mogą podlegać modyfikacjom w trakcie procesu budowlanego, przy zachowaniu wymagań przewidzianych w przepisach prawa budowlanego.

Reasumując, na podstawie umowy o roboty budowlane możemy domagać się od wykonawcy, żeby nasz obiekt budowlany był zgodny z projektem budowlanym, ale jeżeli zgodnie z przepisami zostały w nim wprowadzone zmiany lub odstępstwa, to tego typu różnica nie będzie stanowiła wady.

Niezgodność robót budowlanych z zasadami wiedzy technicznej i sztuki budowlanej

Dużo bardziej złożona jest kwestia tego, co kryje się pod terminem „zasady wiedzy technicznej” lub używanym niekiedy terminem „zasadami sztuki budowlanej”.

Również nie zagłębiając się w tym wpisie w zbędne szczegóły, termin ten jest niezwykle szeroki i odnosi się do wielu pojęć, zaczynając od zasad prawidłowej budowy, o których mowa w art. 5 Prawa budowlanego, wymogów rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy (mówimy aktualnie o ponad 140 aktach prawnych), czy innych ustaw i rozporządzeń, w tym aktów prawa międzynarodowego, a także wytycznych branżowych, norm technicznych, poprzez wymagania producentów poszczególnych materiałów budowlanych, aż do kwestii sprowadzających się do tego, że „tak się to powinno robić”.

Niezgodność robót budowlanych z umową

Jak chodzi o to, czego możemy od naszego wykonawcy oczekiwać, to najważniejszy nie jest wcale projekt budowlany, czy zasady wiedzy technicznej – najważniejsza jest wiążąca nas umowa.

Umowa o roboty budowlane powinna zostać zawarta na piśmie, a projekt budowlany w zakresie wymaganym przepisami prawa budowlanego, stanowi jej integralną część. Jeżeli strony nie umówiły się inaczej, to uznajemy, że wykonawca zobowiązał się do wykonania wszystkich prac przewidzianych w projekcie.

Treść umowy o roboty budowlane ma zasadnicze znaczenie, o tyle, że:

  • Po pierwsze w ramach oferty wykonawcy lub wymagań samego inwestora, możemy umówić się, że dany wykonawca nie wykona wszystkich prac objętych projektem budowlanym (np. w sytuacji, jeżeli ma doprowadzić obiekt do stanu surowego zamkniętego lub otwartego),
  • Po drugie, jeżeli co innego nie wynika z umowy, a to na wykonawcy spoczywa obowiązek zapewnienia materiałów budowlanych, wykonawca ma obowiązek zastosowania materiałów średniej jakości – jeżeli chcemy mieć coś ekstra, musi to wynikać z umowy,
  • Po trzecie, wiele norm technicznych, w tym tzw. Polskie Normy, co do zasady nie muszą być stosowane, ale strony w umowie mogą zastrzec, że jest inaczej, co jest o tyle istotne, że wiele norm (np. ta dotycząca jak pionowe mają być nasze ściany) wprowadza kilka różnych standardów, a to jaki ma zastosowanie powinien wynikać właśnie z umowy stron,
  • Po czwarte, swoje trzy grosze starają się dodać również producenci materiałów budowlanych, w postaci własnych instrukcji oraz wytycznych, które również co do zasady nie mają charakteru wiążącego, chyba że strony co innego określą w umowie, zwłaszcza że stosowanie się do zaleceń producenta, zazwyczaj jest warunkiem koniecznym dla zachowania uprawnień gwarancyjnych na dane materiały.

Dodatkowo z wadą, zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego będziemy mieli do czynienia, jeżeli wykonane roboty nie będą miały pewnych właściwości, o których zapewniał nas wykonawca. Dla przykładu, jeżeli pomimo zapewnień nie zostały spełnione wymagania charakterystyki energetycznej lub otrzymaliśmy zapewnienie, że poziom wylewki będzie na określonym poziomie, tak żeby zmieściło się ogrzewanie podłogowe, a zapewnienia te nie zostały spełnione, to nawet jeżeli prace zostały wykonane zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, to i tak możemy mówić o pracach wadliwych.

Poprzez wadę prac budowlanych będziemy rozumieli również sytuację, w której wykonany obiekt budowlany nie będzie nadawał się do celu, jaki został wykonawcy opisany przez inwestora i nie zostały w tej kwestii zgłoszone żadne zastrzeżenia. Jeżeli inwestor wskazał, że konieczne jest wykonanie stropów o określonych parametrach nośności, ponieważ na piętrze planowane jest wykonanie ciężkiej podłogi z płytek wielkoformatowych, a wykonawca zastosował niewystarczającej kategorii beton, to również będzie to wada, nawet jeżeli obiektywnie prace są wykonane prawidłowe.

Z podobną sytuacją będziemy mieli do czynienia, jeżeli zasygnalizowany został pewien efekt estetyczny, który nie został osiągnięty, pomimo tego, że był on wykonawcy zasygnalizowany wcześniej i nie zgłosił on wątpliwości, co do takiego celu wykonywanych robót. Na przykład wadą tego typu jest sytuacja, w której inwestor sygnalizował, że chce mieć odkryty strop betonowy i ma on zostać wykonany estetycznie w technologii monolitycznej, a wykonawca co prawda zgodnie z zasadami wiedzy technicznej zastosował inną technologię wykonania, która nie prezentuje odpowiedniego – znanego wcześniej – efektu estetycznego.

Podsumowując, nasz wykonawca powinien zbudować nasz obiekt budowlany po prostu prawidłowo, a to jak mamy to prawidłowo rozumieć, wynika przede wszystkim z zawartej umowy, projektu budowlanego lub zasad wiedzy technicznej.

Jeżeli prace budowlane są prowadzone, albo zostały wykonane niezgodnie z umową, projektem lub zasadami wiedzy technicznej, to nasz budynek lub budowla ma wady.

Czego mogę oczekiwać od wykonawcy prac remontowych?

Odpowiedzialność wykonawcy prac remontowych lub wykończeniowych jest oparta na praktycznie identycznych podstawach, co wykonawcy robót budowlanych. Podstawowa różnica w przypadku prac remontowych sprowadza się do tego, że w przypadku remontu nie występuje projekt budowlany. Jeżeli prace prowadzone są w oparciu o projekt budowlany, to tak zawarta umowa będzie stanowiła umowę o roboty budowlane.

Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, a nawet jest to pożądane, aby prace remontowe lub wykończeniowe oparte zostały o projekt wykończenia wnętrza, czy też odpowiedni projekt techniczny.

Skoro w przypadku umowy o prace remontowe nie występuje projekt budowlany, tym bardziej na znaczeniu zyskują dwa opisane wcześniej elementy w oparciu, o które oceniamy prawidłowość wykonanych prac, czyli umowa oraz ogólnie pojęty zasady wiedzy technicznej.

Precyzyjne i szczegółowe opisanie zakresu oraz metody oceny jakości wykonanych prac remontowych w umowie, jest o tyle istotne, że stosownie norm technicznych takich jak np. Polskie Normy, jest dobrowolne. Należy mieć też na uwadze, że wiele uzgodnień w zakresie prac remontowych odbywa się ustnie i później ciężko w przypadku sporu jest odtworzyć, na co właściwie strony się umówiły.

Reasumując, w przypadku umowy o prace remontowe lub wykończeniowe, o wadach mówimy wtedy, kiedy prace te zostały wykonane niezgodnie z:

  1. Umową
  2. Zasadami wiedzy technicznej
  3. Projektem wykończenia wnętrza lub technicznym, jeżeli został wykonany i strony umówiły się, że remont ma zostać wykonany zgodnie z nim.

Podobnie jak w przypadku umowy o roboty budowlane – wadą będzie również takie wykonanie prac remontowych, które jest niezgodne z celem jaki zasygnalizowaliśmy wykonawcy, jeżeli nie zgłosił on w tej kwestii zastrzeżeń.

„Dla mnie istotne jest to, żeby nie było żadnych wad”. Które wady są istotne, a które nie?

W pierwszej kolejności należy się uspokoić – to że w rozumieniu przepisów jakaś wada nie jest istotna, wcale nie znaczy, że wykonawca nie musi jej poprawić.

Podsumowując to co już ustaliliśmy, z wadą w przypadku umowy o roboty budowlane lub prace remontowe, mamy do czynienia wtedy, kiedy efekt tych prac jest niezgodny z umową, projektem lub zasadami wiedzy technicznej, bądź wykonane prace nie posiadają cech, o których istnieniu zapewniał wykonawca, a także wtedy, gdy nie odpowiadają one celowi wskazanemu przez nas, któremu nie sprzeciwił się wykonawca.

Ze względu na ich cechy z grona wszystkich wad zasadniczo wyróżniamy:

  1. Wady fizyczne,
  2. Wady prawne,
  3. Wady ukryte,
  4. Wady istotne.

Wady prawne robót budowlanych lub prac remontowych

Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego rzecz dotknięta jest wadą prawną, jeżeli stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. Każda inna wada, będzie uznawana za wadę fizyczną.

Z jakimi wadami prawnymi możemy spotkać się w trakcie wykonywania umowy o roboty budowlane lub prace projektowe? Wbrew pozorom tego typu sytuacje można spotkać dosyć często, np. jeżeli wykonawca zastosował kradziony materiał lub nie zapłacił za zakupione wyroby budowlane, które sprzedane były z zastrzeżeniem własności sprzedawcy do czasu opłacenia umówionej ceny. Jeżeli taki właściciel, którego prawa zostały naruszone zgłosi się do nas np. po odbiór swoich paneli ogrodzeniowych, to nasze roboty będą obarczone wadą prawną.

Z wadą prawną możemy mieć do czynienia również wtedy, jeżeli wykorzystany został projekt bez praw autorskich lub z naruszeniem praw autorskich projektanta dokonane zostały odstępstwa lub zmiany. Jeżeli nasz obiekt budowlany był realizowany w tzw. formule projektuj i buduj, czyli to na wykonawcy spoczywał obowiązek zaprojektowania obiektu i zapewnienia projektu budowlanego i nagle zgłosił się do nas z roszczeniem projektant, którego prawa zostały naruszone, to również będzie właśnie wada prawna.

Wady fizyczne robót budowlanych lub prac remontowych

Pozostałe wady, czyli zasadniczo typowe niedociągnięcia wykonanych robót budowlanych, takie jak krzywe ściany, źle wykonane otwory okienne, pochyłe wylewki, czy cieknąca kanalizacji, będą stanowiły wady fizyczne.

W związku ze szczególnymi uprawnieniami, które z tego wynikają, spośród wad wyróżnione zostały wady ukryte oraz wady istotne.

Wady ukryte robót budowlanych lub prac remontowych

Zasadą jest, że wykonawca nie ponosi odpowiedzialności za wady, jeżeli w trakcie wykonywania prac lub w chwili ich odbioru inwestor wiedział o wadzie i pomimo tej wiedzy prace odebrał, nie żądając ich poprawienia.

W sytuacji, kiedy inwestorem jest konsument mowa jest wyłącznie o wadach ewidentnych i jednoznacznym zaakceptowaniu ich występowania. Na przykład z tego typu sytuacją będziemy mieli do czynienia, jeżeli w trakcie odbioru stwierdźmy niezachowanie prawidłowej krzywizny ścian lub niezachowanie kątów pomiędzy ścianami, które zostanie zostało zaakceptowane przez inwestora.

W przypadku obrotu profesjonalnego, inwestor będący przedsiębiorcą zobowiązany jest do wyższego stopnia staranności i zobowiązany jest zbadać jakość wykonanych prac przy ich odbiorze. Jeżeli tego nie zrobi lub nie zgłosi stosownych zastrzeżeń przy odbiorze, to co do zasady traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady, chyba że wada została przez wykonawcę ukryta lub wykonawca zapewniał nas, że wada nie występuje.

W przypadku prac budowlanych lub remontowych problem wad ukrytych powiązany jest zazwyczaj z tzw. pracami zanikowymi, czyli takimi, które zostają zakryte przez inne prace. Na przykład, jeżeli wykonawca zapewnił nas, że prawidłowo przykleił styropian, a okazało się, że jest to nieprawdą, to właśnie taka wada będzie miała charakter ukryty. Często spotykane wady ukryte powiązane są nieprawidłowym wykonaniem izolacji przeciwwodnych lub termicznych fundamentów.

W aktualnym stanie prawnym wady ukryte, w przypadku odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi, mają znaczenie tylko w przypadku profesjonalnych inwestorów, o tyle, że aktualnie inwestor będący konsumentem nie ponosi negatywnych konsekwencji prawnych, jeżeli nie sprawdził jakości wykonanych prac po ich wykonaniu, nawet jeżeli wady nie stanowią wad ukrytych.

Wady istotne robót budowlanych lub prac remontowych

Kluczową kategorią wad w procesie budowlany stanowią wady istotne.

W orzecznictwie przyjmuje się, że roboty budowlane posiadają wady istotne, jeżeli zostały wykonane:

  • niezgodnie z projektem,
  • niezgodnie z zasadami wiedzy technicznej,
  • w taki sposób, że obiekt nie nadaje się do użytkowania zgodnie z przeznaczaniem lub zgodnie z celem określonym w umowie,
  • w taki sposób, że wyłączona jest możliwość normalnego wykorzystania z wykonanych robót zgodnie z celem umowy,
  • w taki sposób, że nie posiadają one cech właściwych lub wyraźnie zastrzeżonych w umowie, co istotnie zmniejszająca ich wartość.

Każda wada, która nie spełnia tych kryteriów nie będzie wadą istotną.

Trzeba pamiętać, że nie zawsze wykonanie robót budowlanych niezgodnie z projektem będzie stanowiło wadę, ponieważ przepisy Prawa budowlanego dopuszczają odstąpienia od projektu budowlanego. Żeby odstąpienie zostało wykonane zgodnie z przepisami musi zostać zaakceptowane przez projektanta i muszą zostać dopełnione przewidziane prawem formalności. Jeżeli prace wykonano niezgodnie z projektem bez zgody projektanta, to występuje wada istotna.

Jeżeli prace budowlane zostały co prawda wykonane wadliwie, ale z obiektu budowlanego można korzystać zgodnie z przeznaczeniem lub celem przewidzianym w umowie, to taka wada nie będzie wadą istotną.

A co, jeżeli wada spowodowana jest użytym materiałem?

Zasadniczo, jeżeli wykonane prace są wadliwe ze względu na zastosowany materiał, to oczywiście zawsze będziemy mieli do czynienia z wadą, ale nie zawsze za tą wadę odpowiedzialność ponosił będzie wykonawca.

Po pierwsze istotne jest to, czy zgodnie z umową materiał do wykonania prac zapewnić ma inwestor czy też wykonawca.

Wady prac w przypadku materiału zapewnianego przez wykonawcę

W przypadku gdy to wykonawca zobowiązał się zapewnić materiał na budowę, to sprawa jest w większości przypadków klarowna i zastosowanie wadliwych materiałów będzie co do zasady obciążać wykonawcę. Na kwestię tą mogą wpływać jedynie specyficzne postanowienia umowne, które mogą tą odpowiedzialność rozmywać, np. w sytuacji zatwierdzania materiałów przez inwestora lub wyznaczony nadzór inwestorski. Dodatkowo istotną rolę w tym procesie odgrywa również kierownik budowy. Jeżeli nic innego nie wynika z umowy, to ewentualne błędy po stronie kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego nie będą jednak pozbawiały inwestora jego praw, ale konieczne może być rozważenie do kogo faktycznie zwrócić się z roszczeniami.

Jeżeli nic innego nie wynika z zawartej z wykonawcą umowy lub z przepisów prawa, to zobowiązany jest ona zastosować materiały średniej jakości.

Wady prac w przypadku materiału zapewnianego przez inwestora

Sytuacja jest bardziej złożona, jeżeli materiały na budowę lub do remontu ma zapewnić inwestor.

Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego wykonawca zobowiązany jest do zbadania dostarczonych materiałów i jeżeli są one z jakiegoś powodu wadliwe lub nieodpowiednie dla przyjętego w umowie celu, to powinien niezwłocznie zgłosić w tej kwestii zastrzeżenia.

Uznaje się, że jeżeli wykonawca zastosował materiały bez zgłoszenia w tej kwestii zastrzeżeń, to traci on co do zasady prawo do zasłaniania się wadliwością prac, jeżeli okaże się że roboty zostały wykonane nieprawidłowo.

Jeżeli natomiast pomimo zastrzeżeń wykonawcy inwestor zdecydował się na zastosowanie danego materiału, to w przypadku gdyby z tego powodu wystąpiły jakieś wady, to wykonawca nie ponosi za nie odpowiedzialności.

Niezależnie od odpowiedzialności wykonawcy związanej z zastosowanymi materiałami budowlanymi, w grę wchodzi również odpowiedzialność oparta na gwarancji, rękojmi lub odpowiedzialność odszkodowawcza podmiotu, który wyprodukował lub dostarczył materiał.

Stwierdzona została wada robót budowlanych lub prac remontowych i co dalej?

To z jakich uprawnień możesz skorzystać wynika przede wszystkim z umowy oraz właściwych przepisów.

Jeżeli chcesz się dowiedzieć jakie masz w związku z tym uprawnienia z tytułu rękojmi za wady lub gwarancji, możesz dowiedzieć się o tym w moim wpisie tutaj.

Jak poszukujesz informacji o tym jak uzyskać z tytułu wad odszkodowanie, wszystkie niezbędne informacje znajdziesz tutaj.