Jeżeli wykonawca robót budowlanych lub prac remontowych wykonał je wadliwie inwestor może skorzystać z różnego rodzaju uprawnień – z tytułu rękojmi za wady lub gwarancji, albo odpowiedzialności odszkodowawczej na tzw. zasadach ogólnych.

Ten wpis poświęcony jest tej trzeciej grupie uprawnień.

Jeżeli jesteś zainteresowany domaganiem się od wykonawcy napraw lub wymiany określonych elementów na nowe, bądź innymi uprawnieniami z gwarancji lub rękojmi, to możesz przeczytać o tym we wpisie poświęconym tej tematyce tutaj.

To czym są wady robót budowlanych, a także jak rozróżnić wadę istotną od nieistotnej możesz szczegółowo dowiedzieć się tutaj.

W sytuacji, gdy nie chcesz już dalej współpracować z dotychczasowym wykonawcą i wolisz powierzyć naprawę prac innemu podmiotowi, albo chcesz dochodzić odszkodowania za szkodę wywołaną nieprawidłowym zrealizowaniem robót, to ten wpis jest właśnie dla Ciebie!

Naprawienie szkody na zasadach ogólnych – czyli jakich?

Przepisy Kodeksu Cywilnego w przypadku umowy o roboty budowlane oraz umowy o remont w kwestii odpowiedzialności wykonawcy zawierają szereg odesłań, wobec czego inwestorowi przysługują uprawnienia wynikające z przepisów:

  1. dotyczących umowy o dzieło, w tym prawo do tzw. wykonania zastępczego oraz prawo do odstąpienia od umowy,
  2. dotyczących umowy sprzedaży, w tym rękojmi za wady oraz gwarancji.

Niezależnie od powyższego zastosowanie do tych umów mają również ogólne przepisy regulujące odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, w tym prawo do odstąpienia od umowy czy prawo do naprawienia szkody poprzez przywrócenie stanu pierwotnego, bądź domagania się odszkodowania.

Jeżeli chcesz się dowiedzieć kiedy możesz odstąpić od umowy o roboty budowlane, to prawo takie przysługuje zgodnie z przepisami o rękojmi za wady, o czym możesz szerzej przeczytać tutaj, a także w innych sytuacjach, w kiedy wykonawca opóźnia się z wykonaniem prac lub nie wykonuje innych zobowiązań.

Kiedy mogę zlecić wykonanie prac innemu wykonawcy?

Jeżeli wykonawca robót budowlanych lub prac remontowych wykonuje je w sposób wadliwy, albo niezgodny z umową inwestor ma prawo wezwać go do zmiany sposobu ich wykonania i wyznaczyć odpowiedni termin.

Po upływie wyznaczonego terminu możliwe jest odstąpienie od umowy lub powierzenie poprawy, albo dalszego wykonania prac innemu podmiotowi na koszt i ryzyko wykonawcy.

Zgodnie z przepisami, zanim skorzystamy z prawa do wykonania zastępczego, w pierwszej kolejności konieczne jest wezwanie wykonawcy do zmiany sposobu prowadzenia robót i zakreślenie odpowiedniego terminu.

Żeby inwestor mógł skutecznie skorzystać ze swoich uprawnień w wezwaniu powinno zostać wskazane konkretnie:

  • jakie prace są wykonywane wadliwie,
  • czego domaga się inwestor – tzn. jak powinny być wykonywane prace, żeby były one realizowane w sposób niewadliwy lub zgodny z umową,
  • po upływie jakiego terminu inwestor powierzy wykonanie robót innemu wykonawcy lub odstąpi od umowy.

Jaki termin będzie uznany za odpowiedni, to zależy oczywiście od konkretnej sytuacji. Przede wszystkim z jednej strony zakreślony termin musi realnie uwzględniać możliwość zmiany sposobu lub naprawy prac uwzględniając kwestie technologiczne, a z drugiej strony powinien uwzględniać ewentualne zagrożenia, które może spowodować brak niezwłocznej zmiany działań wykonawcy.

W związku z tym, że realizacja prac budowlanych lub remontowych wiąże się niejednokrotnie ze skomplikowanymi zagadnieniami technicznymi, przy formułowaniu technicznych zastrzeżeń do wykonawcy warto skorzystać z pomocy profesjonalisty – kierownika budowy lub rzeczoznawcy budowalnego.

Jeżeli pomimo zakreślenia terminu wykonawca nie zastosował się do naszego wezwania, to inwestor może odstąpić od umowy lub powierzyć wykonanie prac na koszt i ryzyko wykonawcy innemu podmiotowi.

Kiedy przysługuje mi odszkodowanie od wykonawcy robót budowlanych lub prac remontowych

W większości przypadków uprawnienie do żądania odszkodowania od wykonawcy w przypadku wadliwych prac może wynikać z kliku podstaw, w tym między innymi:

  • na zasadach ogólnych można domagać się odszkodowania za koszty niezbędne do wykonania niezbędnych napraw,
  • jeżeli przy okazji realizacji uprawnień z tytułu rękojmi za wady lub gwarancji, pomimo wykonania napraw, poniesiona została przez inwestora szkoda,
  • jeżeli zmuszeniu byliśmy do powierzenia wykonania prac innemu wykonawcy i prace te okazały się droższe, niż oferował to wykonawca,
  • ponieśliśmy dodatkowe koszty związane z zabezpieczeniem placu budowy, przechowaniem rzeczy, koniecznością sporządzenia opinii technicznych, montażem/demontażem urządzeń, koszty kar umownych nałożonych przez innych wykonawców lub dostawców,
  • w związku z opóźnieniem prac ponieśliśmy dodatkowe koszty związane z wynajmem innej nieruchomości.

Odszkodowanie na zasadach ogólnych

Upraszczając – co do zasady odszkodowanie na zasadach ogólnych przysługuje nam w sytuacji, gdy wykonawca nie wykonał umowy w całości lub w części, albo nienależycie wykonał umowę. Za nienależyte wykonanie umowy uznajemy przede wszystkim sytuację, w której prace zostały wykonane wadliwie i konieczne jest wykonanie napraw, albo dokończenie prac, które wykonawca porzucił.

Jeżeli nie chcemy dalej współpracować z aktualnym wykonawcą lub wykonawca nie kontynuuje prac, zamiast korzystać z uprawnień z tytułu rękojmi za wady, możemy domagać się odszkodowania, które pokryje koszty doprowadzenia prac do stanu zgodnego z umową, projektem i zasadami wiedzy technicznej.

Czy kwota takiego odszkodowania może być dowolna? Nie do końca.

Odszkodowania pełnią funkcję kompensacyjną, czyli powinny zrekompensować realną szkodę poniesioną przez inwestora. Co to oznacza? Jeżeli chcemy się domagać odszkodowania, to należy się zwrot rynkowej wartości niezbędnych do wykonania prac, a nie dowolna kwota jaką poniesiemy. Jeżeli inwestor poniósł szkodę w kwocie wyższej niż wartość rynkowa tego typu usług, to zmuszony jest wykazać zasadność takiego wydatku. Często występującym powodem, który generuje wzrost wartości prac jest termin – może okazać się, że nie będą dostępni tańsi wykonawcy w koniecznym lub istotnym dla inwestora terminie, wobec czego zmuszony jest skorzystać z wykonawcy droższego.

Podobnie kwestia wygląda w sytuacji powierzenia zastępczego, czyli sytuacji w której zleciliśmy wykonanie prac na koszt i ryzyko wykonawcy.

Zwrot poniesionych kosztów powinien być również w takiej sytuacji rynkowy, a wszelkie odstępstwa powinny być uzasadnione okolicznościami.

Należy pamiętać, że rynkowe wcale nie muszą oznaczać zbliżone do cen, które oferował dotychczasowy wykonawca – może okazać się, że ceny te były zaniżone lub zawyżone.

Co ważne odszkodowanie powinno odpowiadać zakresowi i umówionej jakości wynikającej z dotychczasowej umowy. Jeżeli przy okazji prac naprawczych zleci prace dodatkowe nieobjęte pierwotną umową, to nie możemy obciążyć nimi wykonawcy, chyba że konieczność wykonania takich prac wynikała już z pierwotnego zakresu, co powinno zostać przewidziane.

Jeżeli umowa obejmowała wykonanie prac w podwyższonym standardzie lub przy wykorzystaniu droższych niż typowe materiałów, to w ramach odszkodowania można domagać się zwrotu kosztów takich właśnie prac.

Należy pamiętać, że jeżeli nic innego nie wynika z umowy, to wykonawca zobowiązany był do wykonania dla nas prac średniej jakości. Jeżeli umowa obejmować miała prace niskiej lub wysokiej jakości, to musi to wynikać jednoznacznie z treści umowy. Sam fakt, że wykonawca zaproponował niską lub wysoką cenę nie oznacza automatycznie, że miało to przekładać się na ich jakość.

W większości sytuacji inwestor będzie mógł domagać się odszkodowania według tzw. cen średnich.

Odszkodowanie w przypadku korzystania z uprawnień z rękojmi

Zgodnie z przepisami sam fakt, że wykonawca wykonał niezbędne naprawy nie pozbawia inwestora uprawnień do domagania się odszkodowania.

Jeżeli w związku z przedłużeniem się prac, bądź w związku z wadami, które wystąpiły inwestor zmuszony był ponieść dodatkowe koszty, to pomimo skutecznej naprawy może domagać się należnego odszkodowania.

Z sytuacją taką możemy mieć do czynienia w sytuacji kiedy np.:

  • naprawa wykonanych wadliwie prac wymagała demontażu zainstalowanego urządzenia przez uprawniony podmiot, a następnie jego ponownego montażu – mogą to być drobne urządzenia takie jak grzejniki, pompy ciepła czy klimatyzatory, ale również bardziej złożone instalacje, jak np. rozbudowane stacje uzdatniania wody czy cała instalacja fotowoltaiczna
  • w oczekiwaniu na naprawę konieczne było poniesienie wydatków związanych z zabezpieczeniem placu budowy, w tym przed czynnikami zewnętrznymi takimi jak pogoda, ale również mogą to być wydatki na ochronę, czy wynajem sprzętu, zaplecza socjalnego (kontenery budowlane, toalety, etc.),
  • w wyniku powstałych wad utracony został materiał i nie jest możliwe jego ponowne wykorzystanie, albo ceny materiałów wzrosły i powstała z tego tytułu szkoda,
  • w celu stwierdzenia zakresu powstałych wad i niezbędnych napraw konieczne było zlecenie wykonania opinii technicznej, także połączonej np. z odkrywkami,
  • wadliwe prace doprowadziły do zalania lub pożaru, co skutkowało koniecznością pokrycia kosztów usunięcia skutków takiego zdarzenia,
  • inwestor musiał ponieść dodatkowe koszty przechowania materiałów lub sprzętu, związanych z opóźnieniem prac spowodowanych pracami naprawczymi.

Powyższy katalog jest oczywiście przykładowy i każda sytuacja jest inna, ale zasadniczo, szkodą będzie taki wydatek lub uszczuplenie, które nie powstałoby, gdyby wykonawca zrealizował swoje prace od razu w sposób prawidłowy.

Odszkodowanie związane z opóźnieniem wykonawcy

Jeżeli w umowie określony został termin ukończenia prac i wykonawca się z niego nie wywiązał, niezależnie od tego, że wykonawcy przysługuje uprawnienie do powierzenia wykonania prac innemu wykonawcy, bądź prawo do odstąpienia od umowy. Możliwe jest domaganie się również naprawienia powstałej szkody.

Sytuacja jest uproszczona, jeżeli w umowie przewidziana została kara umowna – w przypadku opóźnienia lub zwłoki (zawinione opóźnienie) możemy po prostu naliczyć przewidzianą w umowie karę.

Jeżeli nie umówiliśmy się na zapłatę kary umownej lub zastrzeżona kara nie pokryła całości szkody, a umowa dopuszcza dochodzenie dalszego odszkodowania, możemy domagać się naprawienia szkody na zasadach ogólnych.

Przede wszystkim szkodą w takiej sytuacji mogą być koszty ponoszone w związku z najmem lub dzierżawą innej nieruchomości przez okres opóźnienia.

Jeżeli prace związane były z obiektem o charakterze inwestycyjnym lub komercyjnym, to możemy domagać się od wykonawcy odszkodowania z tytułu utraconych korzyści, np. z tytułu czynszu najmu, obniżonych lub utraconych mocy produkcyjnych, etc.

Katalog szkód, które potencjalnie ponieść mógł inwestor w związku z opóźnieniem prac jest również otwarty i zależy od danej konkretnej sytuacji.

Co ważne – wykonawca odpowiada wyłącznie za normalne następstwa swojego działania. Jeżeli co prawda ponieśliśmy szkodę, ale nie jest to normalne następstwo nienależytego wykonania prac budowlanych lub wykonawca nie był świadomy pewnych nietypowych okoliczności, to może uniknąć odpowiedzialności z tego tytułu.

Poniosłem szkodę i co dalej?

Jeżeli w wyniku wadliwego wykonania prac lub ich niewykonania poniosłeś szkodę, to możesz domagać się jej naprawienia.

Pierwszą czynnością jaką należy w tej sytuacji podjąć jest wezwanie wykonawcy do zapłaty stosownego odszkodowania.