Jeżeli w trakcie wykonywania robót budowlanych lub prac remontowych stwierdzone zostały wady, to inwestorowi przysługuje szereg różnych uprawnień, z których może skorzystać. To jakie działania możemy dokładnie podjąć zależy od tego, czy wady stwierdzone zostały w trakcie wykonywania prac, czy też po ich zakończeniu, a także jaki charakter mają nasze wady – istotny czy nieistotny.

O tym co stanowi wadę w przypadku umowy o roboty budowlane lub prace remontowe, a także jak rozróżnić wady istotne od nieistotnych możesz przeczytać we wpisie poświęconym tym zagadnieniom.

Zazwyczaj wady stwierdzane są podczas dokonywania odbiorów częściowych lub końcowego, z których warto sporządzać szczegółowe protokoły.

Ten wpis poświęciłem odpowiedzialności wykonawcy wynikającej z rękojmi za wady i gwarancji, jeżeli natomiast interesuje Cię możliwość uzyskania odszkodowania od wykonawcy robót budowlanych lub prac remontowych, więcej informacji znajdziesz tutaj.

Jeżeli interesuj Cię tematyka rękojmi za wady lub gwarancji, to zapraszam do lektury niniejszego wpisu.

Wykonawca wykonał roboty budowlane lub prace remontowe z wadami. Czego mogę się domagać?

Jak chodzi o uprawnienia jakie przysługują w przypadku umowy o roboty budowlane, to ustawodawca zaserwował nam wielowarstwowy tort – do umowy o roboty budowlane stosujemy w zakresie odpowiedzialności za wady odpowiednio przepisy umowy o dzieło, do której to znowu stosujemy odpowiednio przepisy regulujące odpowiedzialność wynikającą z umowy sprzedaży.

Jeżeli nasze prace budowlane mają wady, co zrobić, żeby było odpowiednio?

Zasadniczo to, czego można domagać się od wykonawcy opiera się na trzech głównych źródłach:

  1. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady,
  2. Odpowiedzialność z tytułu gwarancji,
  3. Odpowiedzialność na tzw. zasadach ogólnych.

Jeżeli interesuje Cię jakie masz uprawnienia wynikające z zasad ogólnych, w tym jeżeli nie chcesz, żeby wykonawca naprawił wykonane prace, bo na przykład nie masz już do niego zaufania i wydaje Ci się, że najlepszym rozwiązaniem jest domaganie się odszkodowania lub zlecenie prac innemu wykonawcy, to więcej szczegółów na ten temat znajdziesz tutaj.

Za jakie wady odpowiedzialność ponosi wykonawca?

Wykonawca ponosi odpowiedzialność za wszystkie wady, które:

  • istniały w chwili wykonania prac i ich oddania inwestorowi, bądź wynikają bezpośrednio z takich właśnie prac,
  • zostały stwierdzone w okresie obowiązywania rękojmi lub gwarancji

W przypadku inwestora będącego konsumentem z przepisów kodeksu cywilnego wynika, że jeżeli wada została stwierdzona w ciągu roku od wykonania prac, to domniemuje się, że istniała ona w chwili przekazania prac.

Po upływie tego terminu lub w przypadku jeżeli inwestor nie jest konsumentem, obowiązek udowodnienia, że wada wystąpiła i że wynika z prac wykonanych przez danego wykonawcę obciąża inwestora.

Za jakie wady wykonawca nie ponosi odpowiedzialności:

  • jeżeli zostały stwierdzone po upływie terminu obowiązywania rękojmi za wady lub gwarancji,
  • jeżeli nie wynikają z właściwości prac wykonanych przez wykonawcę, w chwili ich przekazania inwestorowi, a np. ze zużycia lub późniejszych uszkodzeń,
  • jeżeli inwestor nie będący konsumentem nie zbadał prac niezwłocznie po ich wykonania i nie zgłosił wady niezwłocznie przy odbiorze prac lub – jeżeli wadę stwierdzono później – w sytuacji jeżeli wady nie zgłoszono niezwłocznie po jej stwierdzeniu,
  • jeżeli inwestor widział o wadzie w chwili odbioru prac i nie skierował w tym zakresie żadnych zastrzeżeń lub roszczeń.

Ze szczególną sytuacją będziemy mieli do czynienia, jeżeli odbiór został dokonany przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego. Sam fakt dokonania odbioru przez tego typu profesjonalny podmiot nie zwalnia wykonawcy z odpowiedzialności, chyba że tak wynika z umowy lub taka jest praktyka w obrocie profesjonalnym. Typowo w tej sytuacji odpowiedzialność obok wykonawcy za swoje błędy w nadzorze ponosić będzie również kierownik budowy lub inwestor nadzoru inwestorskiego.

Rękojmia za wady – do czego mogę wezwać wykonawcę?

Do uprawnień, z których można skorzystać w ramach rękojmi za wady robót budowlanych lub prac remontowych należą:

  1. Żądanie wykonania napraw,
  2. Żądanie wymiany na wolne od wad,
  3. Oświadczenie o obniżeniu ceny,
  4. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Żądanie wykonania napraw lub wymiana na wolne od wad

Podstawowym uprawnieniem wynikającym z odpowiedzialnością wykonawcy z tytułu rękojmi za wady jest prawo inwestora do żądania wykonania stosownych napraw.

Jeżeli wykonane roboty mają wady, możemy zawsze domagać się, żeby wykonawca je poprawił i doprowadził je do stanu zgodnego z umową, projektem lub zasadami wiedzy technicznej.

Jeżeli tak wynika z naszych ustaleń możemy domagać się również, aby wykonawca dostosował wykonywane prace do wymagań, które stawia producent materiału, który jest stosowany np. w zakresie przygotowania podłoża pod elewację, rozstawienie profili pod montaż płyt gipsowych lub zastosowania tzw. listwy startowej przed montażem styropianu.

Należy pamiętać, że niedostosowanie się przez wykonawcę do wymagań stawianych przez producenta nie zawsze będzie stanowiło wadę, ponieważ inny sposób wykonania prac też może być prawidłowy zgodnie z projektem lub zasadami wiedzy technicznej. Jeżeli zależy nam na tym, aby wykonawca stosował się do wytycznych zawartych w instrukcjach producentów, to najlepiej jest zawrzeć taką informację w umowie.

Podobnie kwestia wygląda w kwestiach estetycznych – jeżeli osiągnięcie określonego efektu estetycznego nie zostało uzgodnione z wykonawcą w umowie, to jeżeli prace zostały wykonane prawidłowo pod względem technicznym, a osiągnięty rezultat możemy uznać za typowy przy pracach tego rodzaju, to sam fakt, że wykonane prace nam się po prostu nie podobają, nie będzie stanowił wady.

W przypadku robót budowlanych lub prac remontowych, jeżeli charakter wady na to pozwala, możemy domagać się wymiany na rzecz wolną od wad. Sytuacja tego typu będzie dotyczyć przede wszystkim wymiany na nowe wadliwych materiałów lub wyrobów budowlanych, a także zastosowanych urządzeń np. kotłów, pomp ciepła czy paneli fotowoltaicznych.

Może się okazać, że dana część prac wykonana będzie w sposób tak wadliwy, że prace te trzeba będzie rozebrać i wykonać je od nowa.

Co ważne, jeżeli inaczej nie umówiliśmy się w umowie, a zapewnienie materiałów budowlanych leży po stronie wykonawcy, to wykonawca ma obowiązek zastosować materiały średniej jakości. W takiej sytuacji nie możemy uznać za wadę sytuacji, w której nie jesteśmy zadowoleni z jakości zastosowanych materiałów, jeżeli materiały te spełniają stosowne normy i zostały dopuszczone do obrotu.

Jeżeli zależy nam na zastosowaniu specyficznych materiałów lub urządzeń, o wyższej jakości, to musimy zastrzec takie postanowienie w umowie lub umówić się, że to inwestor zapewni wszystkie lub część materiałów.

Obniżenie ceny lub odstąpienie od umowy

Dalej idącymi uprawnieniniami są możliwość złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny wykonanych prac budowlanych lub remontowych, bądź odstąpienia od umowy w całości lub części.

Z uprawnień tych nie możemy skorzystać, jeżeli wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora dokona niezbędnych napraw lub wymieli rzecz na wolną od wad. Ograniczenie to nie będzie miało zastosowania w sytuacji, gdy:

  • te same prace były już naprawiane lub wymieniane i pomimo tego nadal są wadliwe,
  • pomimo zobowiązania się do naprawy lub wymiany, wykonawca nie wywiązał się ze swojego obowiązku.

W związku z tym, że termin „niezwłocznie” jest bardzo nieostry, w przypadku robót budowlanych lub prac remontowych, typowo przyjmuje się, że termin ten jest zachowany, jeżeli wykonawca dokona napraw w czasie niezbędnym do ich wykonania ze względu na zasady wiedzy technicznej lub oczywiście w terminie, na który się umówiliśmy.

Terminy te mogą być różne i zależą od rodzaju prac, o tyle, że niektórych robót budowlanych nie można prowadzić np. w określonych warunkach atmosferycznych, czy też mogą wymagać oczekiwania na dostarczenie materiałów budowlanych. Termin „niezwłocznie” może być czasem bardzo długi, zwłaszcza w przypadku stolarki okiennej lub drzwiowej, gdzie terminu oczekiwania na nowe elementy mogą wynosić z przyczyn technologicznych kilka miesięcy lub w przypadku robót budowlanych, które wymagają prowadzenia w stałych dodatnich temperaturach.

Z punktu widzenia obu stron, żeby uniknąć nieporozumień w kwestii terminu wykonania napraw, najlepiej jest uregulować tego typu kwestię w protokole lub odpowiednim porozumieniu inwestora i wykonawcy.

Jeżeli naprawy lub wymiana okazały się bezskuteczne, albo jeżeli wykonawca nie zrealizował ich w odpowiednim terminie, inwestor może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny lub oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Z obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy można skorzystać również w sytuacji, kiedy wykonawca odmówił wykonania napraw, między innymi ze względu na to, że przeprowadzenie stosownej naprawy byłoby zbyt kosztowne. Z tego typu sytuacją spotkać się można często w przypadku wystąpienia wad nieistotnych, których poprawienie wymagało przeprowadzenia znacznych prac rozbiórkowych, co często nie leży w interesie żadnej ze stron.

O ile obniżyć cenę wadliwych robót budowlanych lub prac remontowych?

Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość prac z wadą pozostaje do ich wartości bez wady. W praktyce dokonanie oceny o jakiej wartości mówimy jest bardzo ocenne i zależy od charakteru danej wady.

W orzecznictwie przyjmuje się, że nie można postawić znaku równości pomiędzy kosztem naprawy danej wady, a wysokością obniżonej ceny. Taka relacja może występować, ale tylko w określonych sytuacjach. Przede wszystkim obniżenie ceny nie może prowadzić do tego, że wynagrodzenie wykonawcy nie będzie przysługiwało w ogóle.

Jeżeli jako inwestor chcesz domagać się od wykonawcy kosztów naprawy wadliwie wykonanych prac, to właściwym będzie skorzystanie z roszczenia odszkodowawczego, o czym możesz przeczytać w moim wpisie tutaj.

Jeżeli stwierdzona została wada istotna robót, to inwestorowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy.

W związku z tym, że co do zasady roboty budowlane i remontowe wykonywane są etapami, które można od siebie oddzielić, to prawo do odstąpienia od umowy z tytułu rękojmi za wady przysługuje tylko od tego zakresu, który obarczony jest wadą istotną.

Jaką wadę można uznać za istotną? Pisałem o tym we wpisie dotyczącym wad.

Jaki jest skutek odstąpienia od umowy? Strony powinny zwrócić sobie wzajemnie to co sobie świadczyły. Co to znaczy w przypadku robót budowlanych lub prac remontowych? Teoretycznie wadliwy zakres powinien zostać zdemontowany, a wykonawca powinien oddać otrzymane za dany zakres wynagrodzenie.

W praktyce w przypadku robót budowlanych wzajemne rozliczenie prac budowlanych po odstąpieniu od umowy ma charakter głównie finansowy, ponieważ większości prac nie da się „zwrócić”, tzn. ustala się jaka jest wartość prac wykonanych wadliwie w sposób istotny, a jak nie. Za wady bez wad istotnych wykonawcy należne jest wynagrodzenie, a za te, które zawierają wady istotne wynagrodzenie się co do zasady nie należy.

Jeżeli w przypadku odstąpienia od umowy lub skorzystania z prawa do obniżenia ceny prac inwestor zobowiązany jest ponieść dodatkowe koszty, związane m.in. z demontażem lub rozbiórką, zabezpieczeniem placu budowy czy koszty utylizacji odpadów, niezależnie od uprawnień z rękojmi może dochodzić z tego tytułu należnego odszkodowania. Osobną kwestią pozostaje też kwestia zużytych przy wykonaniu wadliwych prac materiałów budowlanych.

W sytuacji, gdy materiał nadaje się do demontażu, to przy odstąpieniu od umowy powinien on zostać zabrany przez wykonawcę ze stosownym rozliczeniem, chyba że materiał dostarczony został przez inwestora lub strony uzgodnią, że materiał ten zachowa inwestor. W każdej sytuacji powinno dokonać się stosownego rozliczenia finansowego użytych i opłaconych materiałów.

Ile mam czasu na zgłoszenie roszczeń z rękojmi

W przypadku umowy o roboty budowlane, której wynikiem jest powstanie nieruchomości okres w jakim muszą zostać zgłoszone wady wynosi 5 lat. Termin ten będzie miał zastosowanie do wszystkich robót budowlanych w rozumieniu ustawy Prawo budowlane objętych umową.

Jak chodzi o termin, w którym zgłoszone powinny zostać wady związane z umową o prace remontowe lub wykończeniowe, to wynosi on 2 lata.

Jeżeli nie zostało to określone w umowie sporne może być ustalenie terminu w jakim mogą być zgłaszane wady jeżeli w ramach wykonywania robót budowlanych wykonywane są również prace wykończeniowe. Zalecane jest, aby kwestia okresu obowiązywania rękojmi na całość prac w takiej sytuacji była jasno określona w umowie, a jeżeli terminy miałyby być różne to wymaga to precyzyjnego określenia.

Jakie uprawnienia przysługują inwestorowi z tytułu udzielonej gwarancji na roboty budowlane lub prace remontowe

To jaki zakres ma udzielona gwarancja, jakie uprawnienia przysługują inwestorowi z tytułu gwarancji robót budowlanych lub prac remontowych powinno wynikać z treści udzielonej gwarancji, o tyle, że udzielenie gwarancji jest dobrowolne i musi wynikać z zawartej umowy lub odrębnego oświadczenia gwarancyjnego wykonawcy.

Jeżeli wykonawca udzielił gwarancji, ale nie określił tego jakie uprawnienia z tego tytułu przysługują, to zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego przyjmuje się, że:

  • inwestor może domagać się naprawy wykonanych prac lub wymiany wadliwych rzeczy na nowe,
  • gwarancja została udzielona na 2 lata,
  • gwarancją objęte są tylko wady, które tkwiły w wykonanych robotach budowlanych w chwili ich wykonania.

To na co należy zwrócić uwagę w przypadku udzielenia przez wykonawcę gwarancji, to warunki jakimi została ona obwarowana np. co do wykonywania przeglądów lub okresowej konserwacji i to często przez konkretny uprawniony podmiot.

Wykonawcy bardzo często w umowach wskazują, że na określone elementy obowiązuje gwarancja udzielona przez producenta np. urządzeń, stolarki czy bram, która niejednokrotnie jest dużo dłuższa niż odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady.

Jeżeli inaczej nie zostało opisane w warunkach gwarancji, realizacja kodeksowych uprawnień z gwarancji w zakresie naprawy lub wymiany rzeczy na nową nie różnic się od realizacji uprawnień z rękojmi, z tym zastrzeżeniem, że w kodeksowym modelu gwarancji nie występuje prawo do odstąpienia od umowy i prawo do obniżenia ceny.

Równocześnie z udzielonej gwarancji mogą wynikać uprawnienia szersze niż w przypadku rękojmi, np.:

  • udzielona gwarancja jakości może obejmować również odpowiedzialność za wady, które niekoniecznie tkwiły w pracach w momencie ich oddania, ale w ramach gwarancji trwałości, może obejmować też inne wady, związane z naturalnym zużyciem lub uszkodzeniami,
  • termin udzielonej gwarancji może być dłuższy niż kodeksowe 2 lata, a czasem dłuższy niż ustawowe terminy odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady

Jak skorzystać z uprawnień z tytułu rękojmi za wady lub gwarancji

Co do zasady przepisy nie wprowadzają szczególnej formy jaką powinna mieć reklamacja składana na rzecz wykonawcy. Jedynie w przypadku oświadczenia o odstąpieniu, jeżeli nasza umowa zawarta była w formie pisemnej – co jest wymagane dla umowy o roboty budowlane lub umowy o remont – to nasze oświadczenie o odstąpieniu powinno zostać złożone co najmniej w formie dokumentowej, czyli w takiej która umożliwia zapoznanie się z treścią naszego oświadczenia i pozwala zidentyfikować, kto jest nadawcą (np. mail, wiadomość przez komunikator).

Jednocześnie w celu uniknięcia wątpliwości, czy adresat otrzymał naszą reklamację, a także dla celów dowodowych w przypadku sporu sądowego, warto wszelkie reklamacje składać w bardziej sformalizowanej formie elektronicznej lub na piśmie.

Dobra reklamacja powinna zawierać informacje:

  • jakie wady stwierdziliśmy,
  • czego domagamy się od wykonawcy,
  • jeżeli oczekujemy wykonania napraw lub wymiany, to warto wskazać jaki termin dajemy wykonawcy na ich wykonanie.